鸿荣源・观城是旧改项目，原名为龙华区观湖街道观城第一期城市更新单元。就目前情况来看，项目不会暴雷，价格参考周边楼盘折后均价在 3.8 万 /㎡左右。以下是具体分析：

　　：鸿荣源是深圳本土实力强劲的开发商，有着多年房地产开发经验和良好业绩记录，如壹成中心项目等大型城市综合体的多个分区都已顺利交付使用，展现了其强大的资金实力和项目运作能力。

　　：虽然房地产市场面临挑战，但目前未发现鸿荣源出现严重的财务危机信号，如债务违约、资金链断裂等情况。开发商在项目开发过程中通常会通过多种方式筹集资金，包括自有资金、银行贷款、预售款等，目前没有证据显示其资金链存在问题而可能导致暴雷。

　　：政府对房地产项目的监管力度在不断加强，包括对预售资金的监管等措施，这些监管手段可以有效保障项目建设资金的合理使用，降低项目暴雷的风险。

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　　鸿荣源・观城是龙华区观湖街道的城市更新单元项目，总规划占地约 38 万㎡，计容率建筑面积约 275 万㎡，业态涵括住宅、商业、办公、创新产业用房、教育及相关文体配套设施。

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　　：项目更新单元拆除用地面积 72.65 万㎡，开发建设用地面积 38 万㎡，计容积率建筑面积为 275.1 万㎡，共分六期开发，业态涵括住宅、商业、办公、创新产业用房、教育及相关文体配套设施。

　　：一期组团有三期已经建设备案，备案名分别为观城未来花园、观城时尚花园、观城世纪花园。其中，观城时尚花园、观城世纪花园为观城第一期项目二期工程，观城未来花园为观城第一期项目一期工程。

　　：位于龙华区观湖街道 4 号地铁线 “观澜站” 旁，距离约 300-500 米，下地铁走大概 6-8 分钟可到现场，交通便捷。此外，周边还有沉海高速、外环高速以及龙华有轨电车等，可实现双轨出行，地铁 10 站即达深圳北站，16 站即达福田 CBD，横纵贯穿深圳，链接外环光明、龙岗、盐田等其他核心区。

　　：项目自带约 2700㎡商业，周边 200 米有百佳华广场，4 公里内有观澜天虹、观澜湖新城 MH Mall 等繁华商圈，未来鸿荣源百万旧改计划打造约 63 万㎡大型商业综合体，约 20 万㎡商业加码，打造区域潮流风向地标。

　　：项目规划有 3 所幼儿园，还有 1 所 72 班九年一贯制学校，1 所 54 班九年一贯制学校，目前龙华区已经入驻的四大名校有深外，深高，深中，有很大几率引进名校。

　　：楼下即是锦山公园，约 2km 内有松元公园、观澜老街公园、大步巷南公园、深圳民法公园、马坜社区公园、观城社区公园 6 大公园环伺。2 公里内还可抵达深圳观澜美术馆、龙华图书馆、观湖文化艺术体育场馆、全能的文化体育新地标 — 观澜文化体育中心等各大人文艺术场馆。

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